단군 이래 최대 재건축 사업으로 불리는 서울 강동구 둔촌주공 재건축 공사가 15일 0시부로 전면 중단됐다.
시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)과 조합 집행부의 공사비 증액을 둘러싼 갈등이 지속된 결과로 공사 중단이 장기화된다면 조합과 시공단 모두 천문학적인 손해를 볼 것으로 전망된다.
둔촌주공 재건축은 5930가구를 철거하고 지상 최고 35층, 85개동, 1만2032가구로 구성된 대단지를 짓는 사업이다. 현재까지 공정률은 52%에 달한다.
시공단은 공사 현장에서 모든 장비와 인력을 철수시킨 상황이며 ‘유치권 행사 중’이라고 적힌 현수막을 설치, 전면 출입 통제에 들어갔다.
양측의 갈등은 지난 2020년 체결된 공사비 증액 계약으로부터 시작한다. 지난 2020년 6월 25일 시공단과 둔촌주공 전 조합장은 공사비를 기존 2조7049억원에서 3조2293억원으로 증액하는 내용을 계약을 체결했다. 그런데 이날 조합에서는 전 조합장에 대한 해임 발의안이 나왔다.
조합은 공사비 증액 계약의 근거가 되는 지난 2019년 12월 7일 열린 관리처분총회에서 관련 법령에 따라 한국부동산원 공사비 검증 결과를 공개해야 했지만 당시 총회에는 공사비 검증 내역이 없었다는 주장이다. 또 계약서에는 연대보증인의 개인 서명이 있어야 하지만 지난해 계약서에는 이 같은 서명이 없다.
이에 따라 조합은 계약의 근간이 되는 총회가 절차적인 문제를 가지고 있으며 계약 자체도 정해진 방식을 지키지 않아 문제의 소지가 있다고 주장하고 있다. 전 조합장에 대한 해임 발의안이 나온 당일 계약이 체결된 것도 절차적인 문제가 크다는 입장이다. 조합은 지난달 21일 서울동부지방법원에 '공사도급변경계약 무효확인의 소'를 제기했다.
시공단의 입장은 다르다. 한국부동산원의 공사비 증액 검증은 총회 전 신청을 한 상태였으며 법적인 의무 사항도 아니라는 주장이다. 당시 계약이 적법하게 개최된 관리처분총회를 바탕으로 대의원회의 의결을 거쳤고 강동구청의 관리처분인가까지 받은 만큼 인정돼야 한다는 입장이다.
시공단은 이날 입장문을 내고 "조합은 적법한 공사도급변경계약을 부정하고 있다"며 "지난 2020년 계약을 근거로 공사를 진행 중이었으나 조합이 공사의 근거가 되는 계약 자체를 부정하고 있어 더 이상 공사를 지속할 계약적, 법률적 근거가 없는 상태"라고 밝혔다.
조합이 설계도서 제공과 PVC창호 확정을 지연하고 공사 중지를 요청하는 등 9개월이 넘는 공사기간 지연을 야기했으며 분양업무 추진 요청도 무시해 일반분양 일정 등을 확정하지 않았다고 주장하고 있다. 이에 현재까지 시공단은 1조7000억원가량을 투입해 외상공사를 진행했으나 공사를 위한 재원을 마련할 수 있는 분양 일정이 불투명해 사업 재원 마련 시기가 불투명하다는 입장이다.
◆ 공사 중단 장기화되면 조합 시공단 모두 막대한 피해… 계약 해지 추진까지
조합이 현재 금융권으로 대여하고 있는 이주비 대출 규모는 1조2800억원 규모다. 인당 평균 3억원가량이다. 지난해까지는 조합이 사업비를 통해 이주비 대출 이자를 충당했으나 일반분양 지연, 계약 불인정 등을 이유로 시공단이 사업비 지원을 중단하면서 지난 1월부터 개별 조합원이 대출 이자를 지급하고 있다. 이주비 대출 만기는 오는 7월로 공사 중단이 장기화된다면 금융권이 만기 연장을 거부할 가능성이 커진다.
시공단도 입주 시기가 늦어짐에 따라 자체 보상금에 대한 부담이 커진다. 계약에 따르면 입주 예정일이 하루 늦어질 때마다 전체 공사비인 3조2293억원의 0.1%가 지체 보상금으로 발생한다. 최대 5%까지이며 이는 1615억원에 달한다. 시공단은 조합이 지체 보상금을 요구할 시 소송을 통해 이주 지연의 책임을 따질 방침인 것으로 알려졌다.
이미 투입한 공사비에 대한 금융 부담도 문제다. 시공단은 지난해 4월 분양을 통해 자금을 조달한다는 전제로 착공을 시작했다. 이후 일반분양이 늦어지면서 오는 9월 분양, 10월 수금을 한다 하더라도 1200억원의 이자 비용을 감당해야 한다는 자체 추산 결과를 발표했다. 시공단이 공사를 위한 재원을 마련할 수 있는 방법은 분양 수입이 유일하다.
조합은 오는 16일 총회를 열고 공사비 증액과 관련한 의결을 취소하는 안건을 처리할 방침이다.
특히 시공단의 공사 중단 기간이 10일 이상 지속되면 계약 해지까지 추진한다는 초강수까지 내놓은 상태다. 지난 13일 조합은 대의원회의를 열고 조건부 계약 해지 안건 총회 상정안을 통과시킨 상태다. [프레스맨]
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