'내집마련', 도쿄보다 서울이 더 걸린다

지난해 12월 기준 서울의 아파트 매매가격은 평균 5억 5000만원이었다. 

2인 이상 가구당 연평균소득이 4767만원이니 11년 6개월 동안 한푼도 쓰지 않고 모아야 서울에서 아파트 한채를 장만할 수 있다는 이야기다. 연수배율로 치면 11.5배에 해당한다.

연수배율이란 가구당 연평균소득으로 주택을 구입하는데 걸리는 시간을 의미하는 것으로 일반적으로 주거용 부동산의 이상적인 연수배율은 5배로 알려져 있다.

그렇다면 집값이 비싸기로 소문난 일본 도쿄의 경우는 어떨까? 

2015년 기준 도쿄의 신축 아파트 평균매매가격은 6779만엔이고, 가구당 연평균소득은 690만엔이었다. 이를 바탕으로 도쿄의 연수배율을 산출하면 9.8배다. 즉, 도쿄에서 아파트 한채를 장만하는데 필요한 기간은 9.8년으로 서울의 11.5년에 비해 1년 7개월 짧았다.

도쿄의 아파트 가격도 이상적인 연수배율과는 많은 차이가 있는데 9.8배인 2015년 도쿄의 연수배율은 전년대비 10.5%나 상승한 수치다. 미니버블 정점이었던 2008년의 8.6배를 넘어 버블 정점이었던 1989년 14.1배에 버금가는 수준에 다다른 것이다. 

도쿄의 연수배율이 이같이 상승한 이유는 경기 불황의 여파 등으로 소득 증가가 둔화되고 있는 가운데 아파트 가격이 마이너스 금리, 도쿄올림픽 특수 등의 영향으로 최근 수년간 급등세를 이어가고 있기 때문이다. 

물론, 이같은 단순한 수치만을 가지고 서울이 도쿄에 비해 아파트 가격이 비싸다고 단정지을 수 없다. 게다가 지역별로 소득격차가 큰 우리나라의 실정을 감안할 때 서울지역의 연평균소득을 적용하면 연수배율이 낮아질 가능성도 없지 않다.

하지만, 여기서 한가지 간과해서 안될 점은 주택담보대출의 금리수준이다. 왜냐하면, 연수배율을 산정할때 일반적으로 적용되는 소득은 연평균소득이 아닌 세금, 연금, 대출이자 등을 제외한 가처분소득을 적용하기 때문이다.

세금이나 연금 등은 우리나라와 조세제도나 연금정책이 다른 일본과 비교할 수 없으므로 주택담보대출금리만을 놓고 살펴보기로 하자.

주택담보대출이란 부동산을 담보로 주택저당증권(MBS)를 발행해 장기주택자금을 대출해주는 제도로 일본의 경우, 마이너스 금리 덕택에 대형시중은행의 10년 고정 주택담보대출금리는 0.7%~1.05% 수준에 형성돼 있다.

반면, 우리나라의 경우 주택담보대출금리는 3%대 초반으로 일본과 비교해 약 2%의 금리차가 존재한다. 

만약에 서울과 도쿄의 아파트평균매매가격을 전부 대출로 구입한다고 가정하고, 10년 고정 주택담보대출을 각각 3%, 1%를 적용해 수정연수배율(물가상승률, 임금상승률 등은 제외)을 산출하면, 서울의 수정연수배율은 13.8배이며 도쿄의 수정연수배율은 11.7배가 된다.

즉, 서울에서 아파트한채를 장만하는데 드는 기간은 도쿄보다 2년 1개월이 더 걸린다는 이야기다.

물론, 이외에도 고려해야 할 사안이 많지만, 일본 도쿄보다 서울에서 '내집마련'의 꿈을 실현하기에 더 많은 시간이 필요한 것은 변함없는 사실이다.